CIES 2026：香港住宅及非住宅物業可計入多少？
在香港以物業配置配合新資本投資者入境計劃（New CIES）申請，最直接的答案是：截至2026年7月15日，合資格住宅及非住宅物業可合計計入的投資額上限為1,000萬港元，而非每一類物業各有1,000萬港元額度。住宅物業另設成交價門檻，只有成交價達5,000萬港元或以上的香港住宅物業，才可進入可計入投資額的評估範圍。
官方事實：根據新資本投資者入境計劃辦公室截至上述日期公開的計劃規則，申請人須作出不少於3,000萬港元的淨投資；房地產投資可計入的總額受1,000萬港元上限規限。合資格房地產包括非住宅物業，以及成交價達5,000萬港元或以上的住宅物業，並須同時符合計劃對持有方式、資金來源及投資資產的要求。
- 住宅物業：成交價須達5,000萬港元或以上；即使物業成交價為8,000萬港元或1億港元，最多仍只有1,000萬港元可計入CIES投資額。
- 非住宅物業：可屬合資格房地產投資，但不可因市場俗稱為寫字樓、商舖或工業單位便假定必然合資格；用途、業權、持有安排及融資狀況均須核對。
- 混合配置：若同時持有合資格住宅及非住宅物業，兩者合計仍以1,000萬港元為上限，不能分別計入1,000萬港元。
- 其餘投資額：物業不能單獨滿足3,000萬港元投資要求。即使物業獲計足1,000萬港元，餘下至少2,000萬港元仍須以其他符合規則的投資資產完成，並須處理計劃規則下的CIES投資組合安排。
因此，購入高價物業的商業決定，與可獲CIES計入的金額是兩回事。物業成交價超過1,000萬港元的部分，並不會自動轉化為其他可計入額度；但物業本身是否適合作為投資、出租、營運或家族持有資產，仍可按申請人自身目標另行評估。
住宅成交價達5,000萬港元，是否等於可計入5,000萬港元？
不是。5,000萬港元是住宅物業進入CIES可計入範圍的成交價門檻，不是可計入金額。計劃對所有房地產設有合計1,000萬港元上限，故符合門檻的住宅物業，最高仍只可計入1,000萬港元。
以四個情境理解成交價與可計入額
- 情境一：購入成交價4,800萬港元的住宅物業。由於未達住宅成交價門檻，該住宅物業不應預設為可計入CIES物業投資。
- 情境二：購入成交價5,500萬港元的住宅物業。在符合其他計劃條件、持有及資金要求的前提下，最高可計入1,000萬港元。
- 情境三：購入成交價2,000萬港元的非住宅物業。若其屬合資格非住宅房地產，且符合其他規則，最多可計入1,000萬港元。
- 情境四：同時購入成交價6,000萬港元住宅物業及1,500萬港元非住宅物業。兩項資產即使分別合資格，合計仍最多只可計入1,000萬港元，而非2,000萬港元。
實務分析：住宅門檻使用的是「成交價」概念，申請人不宜以銀行估值、裝修預算、預期租金或市場叫價代替交易文件所反映的成交資料。尤其是一併購入多個單位、車位與住宅單位，或交易涉及關連人士、延期成交、回贈及非標準付款條件時，是否符合門檻及如何認定交易金額，應在簽約前按最新計劃規則及完整交易文件核實。
香港物業用途如何分辨：住宅、非住宅與土地文件有何關係？
就CIES而言，物業的計劃分類不應只依賴地產代理廣告、租客現時用途、差餉估價資料或大廈名稱。市場上稱為服務式住宅、商住單位、工作室或地舖的物業，未必當然符合計劃下的住宅或非住宅投資條件。
買方應把CIES分類核對與一般物業盡職審查分開進行，但兩者必須互相印證。可向地政總署及相關土地文件查閱政府租契、批地條件、特別條款及其他土地行政資料，了解物業獲准用途、轉讓限制、補地價責任或用途變更所涉及的條件。這些文件不能自行代替CIES資格確認，但可避免把土地文件用途與銷售描述混為一談。
官方事實：地政總署處理香港政府土地租契及土地行政事宜；個別物業的租契條款及批地條件，可能對用途、改建、分割、轉讓或按揭安排產生影響。CIES物業分類、土地用途合規及建築物使用合規屬不同層次的問題，應逐項查核。
業權、土地註冊與按揭：哪些情況會影響可計入額？
CIES評估的是申請人的合資格淨投資，而非只看買賣合約上的總成交價。以借款、按揭或其他融資安排取得的資金，不能用作放大申請人可計入的淨投資額；有抵押、押記、代名持有或第三方權益的物業，亦可能影響其是否符合持有及無產權負擔的要求。
申請人不應把有按揭物業的總成交價直接等同於可計入金額。例如，住宅物業雖達5,000萬港元成交價門檻，但若資金來源、按揭未償金額、抵押權益或持有架構未能符合計劃規則，物業未必可按預期計入。按揭是否需要解除、何時解除，以及已融資部分如何處理，須以提交時有效的計劃規則、交易文件及個案審核為準。
在業權核對方面，應透過土地註冊處查閱土地登記冊及已註冊文件，辨識登記業主、轉讓文件、按揭、押記、限制令、契約及其他可能影響處置權的事項。簽署臨時買賣合約、支付訂金、完成轉讓及完成登記是不同階段；對CIES投資證明而言，資金流、完成文件、業權文件與土地紀錄應能相互對應。
直接持有、共同持有及公司持有應如何處理？
投資審查階段的持有規則，不能與申請人用於證明淨資產的資產範圍混為一談。申請人直接持有物業，或透過其全資擁有並符合計劃條件的合資格私人公司持有投資，均須按現行規則及文件逐項核對。與配偶、家人、商業夥伴或第三方共同持有的物業，不能先假設可按比例計入；信託、代名、股權質押或公司層面的負債安排亦不應在未核實前視作符合資格。
實務分析：若物業擬由公司持有，評估不應只停留於公司股東名冊。申請人還應釐清公司是否符合CIES對合資格私人公司的條件、物業是否有公司層面的融資或擔保、資金是否可完整追溯至申請人，以及日後出售、再投資或公司股權變動會否影響持續合規。
申請前應如何完成CIES物業決策與盡調？
- 先確認投資額框架：以3,000萬港元總投資要求為起點，將物業可計入額固定為最多1,000萬港元，再規劃其餘合資格投資資產及CIES投資組合配置。
- 確認物業類別與成交價：住宅物業須先核實成交價是否達5,000萬港元；非住宅物業則要核實其實際用途、租契條件及CIES規則下的可接受性。
- 完成土地與業權盡調：查閱地政總署土地資料、政府租契及批地條件，並於土地註冊處查核土地登記冊、已註冊文書及現有產權負擔。
- 建立資金與融資文件鏈：保留資金來源、匯款、成交款項、貸款、解除抵押、正式買賣合約及轉讓文件。資金流與業權紀錄不一致，是高風險訊號。
- 把投資審查與入境申請分開管理：新資本投資者入境計劃辦公室負責投資相關審核，而入境許可由香港入境事務處按其法定職能處理。物業獲計入投資額，不等於入境申請必然獲批。
基瑞國際實務觀點：物業應是投資組合的一部分，而非入境申請的唯一答案
對同時考慮香港物業配置、跨境資金安排及入境申請的人士而言，首要問題不是物業價格是否足夠高，而是該物業在CIES下實際可計入多少、是否無不合資格融資或業權問題，以及餘下投資額如何配置。基瑞國際可在其跨境稅務、公司秘書、盡職調查及跨境法律合規服務範圍內，協助客戶整理持有架構、資金文件及跨境稅務考量，讓物業交易與整體投資計劃以一致的文件邏輯推進。
本文屬截至2026年7月15日的香港一般政策及盡調資訊，不構成個別移民、法律、稅務、投資或物業意見。CIES規則、審核做法及個別物業的土地與業權狀況均可能更新；作出訂金、融資、轉讓或公司架構決定前，應向新資本投資者入境計劃辦公室、入境事務處及合資格法律、稅務、估值和會計專業人士取得適用於個案的確認。