合資格香港物業在CIES獲許投資中最多只計入1,000萬港元，因此物業按上限獲計入時，申請人仍須以2,000萬港元非房地產獲許投資補足3,000萬港元門檻，當中包括300萬港元CIES Investment Portfolio。
作者：區而侃（CPA）
本文按投資推廣署新資本投資者入境計劃（CIES）官方網站截至2026年7月18日可查資料整理。CIES規則、資產認定、文件要求及金融中介機構資料或會更新，遞交前應以官方最新指引及個案書面確認為準。
CIES的兩個3,000萬港元要求有何不同？
截至2026年7月18日，CIES要求申請人在申請日前兩年持續擁有不少於3,000萬港元淨資產，並另行完成不少於3,000萬港元的獲許投資。
這是最容易混淆、也最影響物業持有人規劃的分界。淨資產審查着眼於申請人在指定兩年期間的整體財務實力；獲許投資審查則只計算符合CIES資產類別、金額、持有及文件規定的投資。兩項要求由投資推廣署CIES申請資格及相關投資規則分別處理。
| 審查項目 | 官方核心要求 | 香港物業的作用 | 不能忽略的限制 |
|---|---|---|---|
| 淨資產審查 | 申請日前兩年持續不少於3,000萬港元淨資產 | 物業可作整體資產與負債核對的一部分，須有權屬、負債及價值證明 | 物業市值不會自動變成獲許投資額 |
| 獲許投資審查 | 不少於3,000萬港元獲許投資資產 | 符合條件的香港房地產可計入，但合計上限為1,000萬港元 | 其餘金額須由其他獲許投資補足，並包含CIES Investment Portfolio |
從會計核對角度，兩個3,000萬港元不宜機械地相加為必須同時持有6,000萬港元。兩項條件的評估時點及標的不同，但資產重組、出售物業、償還按揭及轉入投資帳戶的資金流，必須能夠完整追溯及證明。
香港物業在CIES最多可計入多少？
香港非住宅房地產可作CIES獲許投資資產，而交易價不少於5,000萬港元的香港住宅物業亦可納入，但所有房地產合計最多計入1,000萬港元。
換言之，即使申請人持有一項交易價或市值遠高於5,000萬港元的香港物業，該物業在3,000萬港元獲許投資門檻中最多只貢獻1,000萬港元。住宅物業的官方門檻是交易價，而非單憑其後的市場估值。資產類別及條件應以投資推廣署CIES投資要求及獲許投資資產資料為準。
| 物業情況 | 作為CIES獲許投資的處理 | 對3,000萬港元門檻的影響 |
|---|---|---|
| 香港非住宅房地產 | 屬獲許房地產類別，仍須符合官方的適用條件及證明要求 | 與其他房地產合計最多計入1,000萬港元 |
| 交易價不少於5,000萬港元的香港住宅物業 | 可納入獲許房地產類別，仍受文件、時間及個案審查規限 | 與其他房地產合計最多計入1,000萬港元 |
| 交易價低於5,000萬港元的香港住宅物業 | 不符合住宅房地產的相關獲許投資條件 | 不可用作填補該住宅物業部分的投資額 |
| 香港以外物業 | 不屬CIES所指的香港房地產獲許投資類別 | 不能作為香港房地產投資額填補3,000萬港元要求 |
物業可計入額的計算公式
當房地產以1,000萬港元上限計入時，申請人仍須以2,000萬港元的非房地產獲許投資補足，而其中3,000,000港元須配置至CIES Investment Portfolio。
| 可獲計入的房地產金額 | 尚須配置的非房地產獲許投資 | 其中CIES Investment Portfolio | 其餘獲許投資資產 |
|---|---|---|---|
| 1,000萬港元 | 2,000萬港元 | 300萬港元 | 最少1,700萬港元 |
| 800萬港元 | 2,200萬港元 | 300萬港元 | 最少1,900萬港元 |
| 0港元 | 3,000萬港元 | 300萬港元 | 最少2,700萬港元 |
上表只是門檻拆分，並非投資建議。物業最終可獲計入多少，須按官方對該項資產、持有方式、相關時間、文件及個案事實的審查結果決定。
物業不足的2,000萬港元應如何以金融資產補足？
當房地產以1,000萬港元上限計入時，餘下2,000萬港元應由非房地產獲許投資構成，其中300萬港元須投入CIES Investment Portfolio，其餘最少1,700萬港元才可配置於其他合資格類別。
CIES Investment Portfolio的300萬港元屬3,000萬港元投資要求之內，並非在3,000萬港元以外再追加300萬港元。其餘配置必須先確認為獲許投資資產，再考慮流動性、集中度、貨幣、到期日、退出成本及個人風險承受能力。
先核對資產資格，再討論配置比例
投資推廣署所列的獲許投資資產包括但不限於香港上市股票、符合條件的債務證券、認可機構發行的存款證及次級債、合資格集體投資計劃、有限合夥基金、香港上市房地產投資信託基金，以及符合條件的私人公司投資。每類資產均有個別的發行人、上市、管理、貨幣或其他適用條件，不能僅按產品名稱判斷。
- 先鎖定必配部分：在整體3,000萬港元中預留300萬港元作CIES Investment Portfolio。
- 再計算物業獲計入額：以0至1,000萬港元的實際可計入額，而非物業宣傳價或主觀估值，計算資金缺口。
- 以獲許類別填補餘額：確認產品本身符合CIES條件，並保留購買、保管、估值及資金來源文件。
- 預留流動性與替換空間：在出售、贖回或更換投資前，先核對當時有效的維持及替換規則，避免在不知情下影響合規狀態。
金融中介機構應如何核對，才不會只看見產品銷售？
用作CIES的金融資產，應先按投資推廣署公布的金融中介機構資料核對中介能否提供相應CIES文件，而非只按產品回報、私人銀行關係或市場知名度選擇。
投資推廣署提供CIES金融中介機構資料作核對起點；如涉及認可機構或證券服務，亦可按服務性質查閱香港金融管理局認可機構及本地代表辦事處紀錄冊及證監會持牌人及註冊機構公眾紀錄冊。名列資料不等於政府認可個別投資產品、投資表現或個案資格。
- 在官方資料中核對金融中介機構名稱及其資料更新日期。
- 按擬使用的銀行、證券、基金管理或其他服務，核對相應監管登記或牌照資料。
- 在交易前以書面確認中介能否就指定資產提供CIES申請所需的帳戶、保管、交易及估值文件。
- 逐項核對產品是否屬獲許投資資產，因中介機構合適不代表其全部產品均合資格。
- 把產品文件、認購或買賣紀錄、資金來源證明及持倉紀錄納入同一證據檔案。
情境計算：持有6,000萬港元住宅物業，還要投資多少？
若合資格香港物業最多獲計1,000萬港元，持有交易價6,000萬港元的住宅物業不會把可計入的CIES投資額提高至1,000萬港元以上。
以下為假設情境，不是實際客戶個案，亦不構成投資、稅務、法律或移民建議。
- 申請人持有一項香港住宅物業，交易價為6,000萬港元；假設其符合住宅物業交易價門檻，並經官方按個案確認可納入獲許投資。
- 該物業在CIES投資額中最多計入1,000萬港元，而非6,000萬港元。
- 申請人須另配置2,000萬港元非房地產獲許投資，其中300萬港元投入CIES Investment Portfolio，最少1,700萬港元配置於其他合資格資產。
- 同時，申請人仍須以申請日前兩年的資產、負債、權屬及估值文件，證明每個相關時點的淨資產不少於3,000萬港元。
此情境的關鍵不在於物業有多昂貴，而在於物業可獲計入的上限、餘額投資是否屬獲許類別，以及兩年淨資產證據能否經得起資產負債核對。
物業持有人申請CIES有哪些常見實務誤區？
最常見的錯誤是把3,000萬港元淨資產證明誤當成已完成3,000萬港元獲許投資，兩者由不同審查條件處理。
- 誤區一：物業市值5,000萬港元，就可計入5,000萬港元。不少物業持有人忽略房地產合計最多只計入1,000萬港元；住宅物業還要先符合交易價不少於5,000萬港元的條件。
- 誤區二：有3,000萬港元淨資產，就不用再投資3,000萬港元。很多申請人誤以為資產證明等同投資完成，卻忽略獲許投資資產的類別、文件及配置要求。
- 誤區三：任何銀行或財富管理產品都可以計入。不少投資者會先按回報或關係認購產品，之後才發現產品類別、發行安排或證明文件未必符合CIES規則。
- 誤區四：300萬港元CIES Investment Portfolio是可自由替代的普通基金部位。該300萬港元是CIES投資要求中的指定配置，不能以其他自選產品直接取代。
- 誤區五：現有物業必然可直接計入投資額。物業是否可計入還涉及資產類別、交易條件、持有及文件安排，應在作出出售、再融資或轉倉決定前核對官方規則。
遞交前應如何建立物業與金融資產的證據鏈？
在遞交CIES前，申請人應以兩年淨資產證據、物業可計入額及金融資產合規性三張清單交叉核對，而不是只計算總資產市值。
- 完成兩年淨資產底稿：按相關時點整理物業權屬、估值資料、按揭及其他負債、銀行結單、證券持倉與資產來源文件。
- 確定物業的投資定位：分開判斷物業是否只作淨資產證明，或是否可能納入獲許房地產投資；後者最多按1,000萬港元計算。
- 倒推出金融資產缺口：以3,000萬港元減去實際可計入的房地產金額，再從餘額中先劃出300萬港元CIES Investment Portfolio。
- 核對中介與產品文件：在投資前確認金融中介機構資料、產品資格及可提供的CIES證明文件。
- 按官方程序處理投資及入境申請：投資推廣署的資產審查與入境事務處的簽證或入境審批屬不同程序，應同時留意入境事務處CIES資料的最新要求。
區而侃（CPA）的實務觀點
從會計資料整理角度，物業集中型申請最應先處理資產負債表，而不是先挑選金融產品。按揭餘額、共同持有安排、物業交易文件、估值基準、出售所得款項及其後投資的資金流，應能在同一套文件中相互對應。
基瑞國際作為香港跨境專業服務機構，可在受委聘範圍內協調個人化稅務規劃、資產管理，以及移民稅務與財務規劃的資料整理。涉及投資適當性、跨境稅務居民身分、信託或公司持有、物業融資及CIES資格時，仍應由相關合資格專業人士按個別事實評估；資格、資產認定及入境結果最終由投資推廣署及入境事務處決定。